État des risques (ERP) : à jour à la signature, pas avant

Une obligation d'actualisation, pas seulement de date

L'article R. 125-25, II du Code de l'environnement impose au vendeur d'actualiser l'état des risques et pollutions dès lors que les informations qu'il contient ne sont plus exactes à la date de signature de la promesse, puis de l'acte authentique. Concrètement, un ERP établi en début de transaction et toujours dans sa fenêtre de validité de six mois peut malgré tout être devenu obsolète si la situation a changé entre-temps.

Ce que confirme l'arrêt du 19 février 2026

Dans un arrêt publié au bulletin (Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 février 2026, pourvoi n° 24-10.524), la Cour de cassation a précisé qu'un plan de prévention des risques approuvé après la signature de la promesse de vente, mais avant l'acte authentique, oblige à actualiser le dossier de diagnostic technique avec l'état des risques qui en résulte. Autrement dit : la validité formelle de 6 mois ne suffit pas si le zonage ou la réglementation applicable a évolué entre les deux signatures.

L'exemple le plus fréquent concerne les zones de retrait-gonflement des argiles (RGA) ou l'approbation d'un nouveau plan de prévention des risques naturels ou technologiques dans la commune — des évolutions qui peuvent survenir sans que le vendeur en ait spontanément conscience.

Ce que vous risquez si vous ne l'actualisez pas

L'article L125-5 VI du Code de l'environnement est clair : à défaut d'ERP actualisé, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat devant le juge, ou demander une diminution du prix de vente. Une omission qui peut donc coûter cher, bien après la signature, si elle est découverte a posteriori.

Ce qu'il faut vérifier avant l'acte authentique

• Le délai entre compromis et acte authentique (généralement 2 à 3 mois) est justement la période où un changement réglementaire peut passer inaperçu — demandez à votre notaire de vérifier si un plan de prévention a été approuvé entre-temps.
• Un ERP "dans les 6 mois" ne garantit rien en soi : c'est l'exactitude des informations à la date de signature qui compte juridiquement, pas seulement l'âge du document.
• En cas de doute, un nouvel ERP se génère rapidement via le site officiel Géorisques — mieux vaut une vérification de routine qu'une contestation après-vente.

Ce qu'il faut retenir

L'état des risques et pollutions doit rester exact jusqu'à la signature de l'acte authentique, pas seulement au moment où il a été établi. Un arrêt de la Cour de cassation de février 2026 le confirme fermement : un changement réglementaire intervenu entre le compromis et l'acte oblige à actualiser le document, sous peine de résolution de la vente ou de réduction du prix.