Frais et taxes d'une vente à Paris : ce qu'il faut prévoir

Qui paie quoi lors d'une vente immobilière ?

Une vente immobilière génère des frais des deux côtés de la table. Leur répartition, elle, est encadrée par des usages bien établis. Savoir qui paie quoi vous évite les mauvaises surprises et vous permet de préparer un budget réaliste — que vous vendiez seul(e) ou accompagné(e) d'une agence.

Les frais de notaire, à la charge de l'acheteur

Contrairement à une idée reçue, les « frais de notaire » ne sortent pas de votre poche : c'est l'acheteur qui les règle. Dans l'ancien, ils représentent 7 à 8 % du prix de vente. L'essentiel part en droits de mutation vers l'État et les collectivités ; la rémunération du notaire lui-même n'en constitue qu'une petite partie. Sauf négociation particulière, vous n'avez donc pas à les intégrer dans votre calcul de frais.

À savoir. La loi de finances 2025 autorise, jusqu'en avril 2028, les départements à relever leurs droits de mutation de 0,5 point. Dans les départements qui appliquent cette hausse, les frais de notaire côté acheteur peuvent donc se situer un peu au-dessus de la fourchette habituelle.

Les diagnostics obligatoires, à la charge du vendeur

Avant la mise en vente, vous devez faire réaliser un dossier de diagnostics techniques (DDT). Son coût varie selon la taille du bien et le nombre de diagnostics requis, mais reste limité au regard du prix de vente. Il comprend :

• Le DPE (diagnostic de performance énergétique), obligatoire pour tout bien mis en vente.
• Le diagnostic amiante, pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997.
• Le diagnostic plomb (CREP), pour les logements construits avant 1949.
• L'état de l'installation électrique et de gaz, au-delà de 15 ans d'installation.
• Le mesurage loi Carrez, obligatoire pour les biens en copropriété.
• L'état des risques (ERP), qui informe sur l'exposition du bien aux risques naturels, miniers, technologiques et au bruit.

Un diagnostic manquant ou erroné peut engager votre responsabilité après la vente. Faites appel à un diagnostiqueur certifié, et vérifiez la validité de chaque document au moment de la signature.

La fiscalité de la plus-value immobilière

Tout dépend de la nature du bien que vous vendez.

Résidence principale

Vous vendez votre résidence principale au jour de la cession ? La plus-value est exonérée d'impôt. C'est la situation la plus fréquente pour un particulier qui vend son logement pour en acheter un autre.

Résidence secondaire ou bien locatif

Pour tout autre bien, la plus-value peut être soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Un abattement augmente selon la durée de détention, jusqu'à une exonération totale au-delà d'un certain nombre d'années. Les règles précises (taux, durées, cas particuliers) évoluent régulièrement. Vérifiez le calcul exact avec un notaire avant la vente, surtout si le bien a connu des travaux ou un usage mixte.

Les frais annexes à ne pas oublier

• La mainlevée d'hypothèque, si votre bien était encore grevé d'un prêt garanti par une hypothèque ou une inscription similaire : ces frais restent à votre charge et varient selon le capital restant dû.
• Le pré-état daté et l'état daté, documents demandés au syndic de copropriété pour informer l'acheteur de la situation financière du lot et de la copropriété ; leur coût est généralement facturé par le syndic, à vous, vendeur.
• Le solde de charges de copropriété, régularisé entre vous et l'acheteur au moment de la signature, au prorata du temps d'occupation de chacun sur l'exercice comptable en cours.

Ce qu'il faut retenir

Si vous cédez votre résidence principale, les frais réels à prévoir restent contenus : diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque éventuelle, frais de syndic liés à l'état daté. Les frais de notaire, bien plus lourds, sont à la charge de l'acheteur — et votre plus-value est exonérée. Pour toute situation plus particulière (résidence secondaire, indivision, usage mixte), un point avec un notaire avant la mise en vente sécurise le calcul et évite les mauvaises surprises le jour de la signature.